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不動産登記／建物新築・増築、土地地目変更

非農地証明書と地目変更

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非農地証明があればいつでも地目変更登記ができる！？



ここでは土地家屋調査士の業務でよくある質問とその回答を紹介します。

相談内容；非農地証明書を取ったので宅地に地目変更してほしい。できますか？

回答と解説；
　不動産売買や銀行融資の条件として、調整区域内の土地※　―※原則、建物の建築ができず、農地として利用するための土地―　の登記地目を農地（畑、田）から宅地へ変更したいという相談を受けることがあります。このためには、原則、その土地を管轄する農業委員会にて農地法所定の許可書を発行してもらう必要があります。過去に建物を建築するための転用許可を得ていれば、当時の許可書が「再発行」される扱いになります。
　一方、過去に農地転用の許可を取ったことがなければ、実務では「非農地証明書」を取得することがあります。非農地証明書とは、一定の条件の下で農業委員会から発行される証明書であって、その内容は、「現状、農地ではありません。」という証明です。
　これは、本来なら、非農地へと地目変更の登記を申請する際に、農地法の定める転用の許可を得てその許可書を添付書類とすべきところ、実務では、転用許可が下りないなどの事情から許可書を得られず、便宜、許可書に代えて非農地証明書を取得することがあります。
　非農地証明書は、農地ではないことを証明しているいわば消極証明であって、この証明書をもって農地以外の地目、たとえば、宅地や雑種地等へと変更登記するには、さらなる検討が必要になります。この点、一部の業者さんは（たまに農業委員の方も、、）、非農地証明書があれば、いつでも地目変更登記を法務局が認めると誤解されている方がいますが、そういうことではありません。
　登記される地目の判定はあくまで現況主義であって、現状、どのようにその土地を使っているか（用途）が重要になります。実際に建物が建っている敷地であったり、又はその敷地と一体として利用している土地であれば、宅地への地目変更は認められます。この点、固定資産税がどの地目で判定されているかといった情報も実務では参考にします。
　雑種地の判定も同様であって、単に耕作放棄地というだけでは、原則、雑種地への地目変更登記は認められません。


以上です。

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