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代表司法書士 安西雅史
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不動産登記／信託登記
信託不動産の増築と登記
信託不動産を増築した場合の登記手続きについて
質問父所有の建物を父を委託者、長男を受託者とし、長男が建物を管理・処分等することを目的とする信託契約によって、父から長男へ所有権の移転及び信託の登記をしました。
今般、父が当該建物に増築をした場合、床面積等の変更による建物表題部の変更登記は、だれが申請人となるのでしょうか。また、所有権を証する書面（所有権証明情報）は、どのようなものが考えられますか。
信託による所有権の移転の登記
信託の設定方法
信託とは、「特定の者が一定の目的（専らその者の利益を図る目的を除く。）に従い財産の管理又は処分及びその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることをいう。」とされています（信託法２条）。信託の設定方法の一つに、信託契約による方法があります。
★信託契約による設定方法★
特定の者（受託者）に対し財産の移転その他処分を行い、受託者が一定の目的に従い財産の管理又は処分等をするための契約を信託契約といい、契約によって信託を設定することができます。
信託の登記
信託契約が不動産を目的とするときは、当該不動産の所有権その他の権利について、委託者から受託者への権利の移転等が生じるため、その効果を第三者に対抗するためには、権利の移転等の登記（所有権の移転の登記等）をします（民法177条）。また、受託者は、当該財産が信託財産に属する財産であることを公示する必要があります。信託法においては、受託者に分別管理の義務を課しているところ、登記・登録することができる財産については、権利の移転等の登記と同時に、「信託の登記」をする必要があります（信託法34条第１項）。
増築による表題部の変更登記
増築登記の申請人
ところで、建物の増築により構造や床面積に変動が生じた場合、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、一ヶ月以内に建物表題部変更登記を申請する義務があります。 このことから、建物が信託財産として受託者に移転登記されている場合において当該建物に委託者が増築をした場合、受託者が建物表題部変更登記を申請することになります。増築部分の所有権の帰属の判定
一般的に、増築した部分が構造上一個の建物としての独立性を欠き、元の建物の一部として利用されるケースでは、これを一個の建物として、既登記建物につき増築の登記を申請することになります。現在の登記実務では、増築が行われた場合、増築部分が区分所有権の対象となり得るような場合を除いて、民法の付合（民法242条）を生じると解するのが一般的な取扱いです。設問の場合、父が自らの資金で増築した部分が、既存の建物の規模に比して膨大になる場合や、構造上独立性を有すると判定できる場合を除き、増築部分の所有権は受託者に帰属することになります。増築部分の所有権証明情報
増築登記を申請する場合には、所有権を証明する書面が必要になります。具体例として、建築確認通知書、同検査済証、工事完了引渡証明書等を提供する必要があります。設問では、これらの書面の名義は父となっていることから、このままでは受託者の所有権を証明する書類になりません。このような場合、上記書面とあわせて、増築部分が信託財産に属する財産であることを証する書面の提出が必要と考えられます。
以上です。
※実際の案件に関しては、登記手続きを依頼する専門家、又は管轄の登記所へお問い合わせください。
