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不動産登記／共有状態の解消方法

共有不動産の解消方法

共有不動産の問題　

一つの不動産を二人以上で所有している状態を共有状態といいます。
一般的に、親子や夫婦で不動産を共有するケースは、基本的に信頼関係がベースとなっているので、直ちに問題が生じることは少ないともいえます。しかし、共有状態は、権利関係が複雑となり、法律的な解釈が不明確な部分が多くあるなど、構造的に問題があるとされています。建て替えるか、誰が住むのか、現状の賃貸を継続するのか、解約するのか、売却するか等、共有不動産に関する決定事項は継続的に発生し、複雑です。

ここでは、共有状態になっている不動産を単独所有にするための方法を説明します。

共有になった原因に着目

共有不動産を解消するためには、まず、不動産が共有状態になった原因に着目する必要があります。
共有の原因は、通常、次の２つのうちのいずれか一つとなります。

原因①；

相続発生による遺産共有

遺産共有とは、2人以上の相続人が不動産を相続し、遺産分割協議が終わっていない状態を指します。通常は、法定相続分のままで共有している状態です。遺産分割協議の結果、共有となっているもの、あるいは、遺言で「土地は、AとBに半分ずつで相続させる。」などとあるものは、遺産共有とは判断されず、次の物権共有として扱います。

原因②；

物権共有

（①以外の共有状態）

物権共有とは、上記遺産共有ではない共有のことを指します。夫婦、又は親子の共同名義で買った不動産、あるいは、上記のように遺産分割協議等で共有とした不動産などが典型です。実際の相談では、お互いに顔の知らない者同士が一つの不動産（山林等）を共有（物権共有）しているといった事例もあります。

不動産が共有となった原因に応じて、解消方法は異なります。次に、具体的な解消方法を確認していきます。

※実務では、①と②が併存しているケースもあります。典型例として、共有者の一人に相続が開始し、遺産分割が整わないことから、一つの不動産に物権共有と遺産共有が併存するといったケースです。これの解消方法については、こちらで検討しています。
一つの不動産に物権共有と遺産共有が併存する事例

裁判による解消、遺産分割か共有物分割か

１．話し合いによる解消【遺産共有、物権共有】

遺産共有の解消は、相続人間の遺産分割協議によります。物件共有なら、共有者が他の共有者の持分を買い取る、あるいは贈与等で譲り受けるなどといった方法で解消することが一般的です。なお、持分を放棄する（共有持分の放棄）ことで、共有関係から離脱する方法もあります。放棄した共有持分は他の共有者に自動的に帰属します。これは協議ではなく、相手方のない意思表示（単独行為）と解されています。

２．裁判による解消

問題は、話し合いがまとまらない、あるいは、話し合う相手方と連絡が取れないなどといったケースです。この場合は、遺産共有であれば家庭裁判所へ「遺産分割調停（審判）」の申立てをすることになり、物権共有であれば「共有物分割」の訴訟を地方裁判所へ提起する必要があります。いずれも裁判所への手続が必須ですが、その内容は大きく異なります。

①遺産分割調停による共有の解消【遺産共有】

この場合、家庭裁判所は、分割にあたり相続人の個別事情等を考慮して、分割方法を判断します。申立てをした相続人の希望通りの分割がなされる保証はありません。また、相手方が調停に応じない場合などは、手続きが進まないといったリスクもあります。

②共有物分割訴訟による共有の解消【物権共有（※１）】

地方裁判所又は簡易裁判所へ共有物分割の訴えがなされると、裁判所は、特段の事情がない限り、共有を解消させるための一定の結論を必ず出します。
結論の出し方は、大きく３つあります（※２）。

１．現物分割・・・共有不動産を持分割合に応じて物理的に分割し、分割後の不動産を各人が単独で所有とする方法です。現物分割は限られたケースと考えます。敷地いっぱいに建物が建築されている、あるいは、共有不動産からの離脱を求めている場合には、次の価格賠償によります。

２．価格賠償・・・共有不動産を共有者一名だけの単独所有とし、取得した者は、他の共有者に相応の金銭（賠償金）を支払う分割方法です。
不動産の取得を希望者する者がいる場合は、この方法が優先的に判断されます。実質的には持分の買い取りであり、だれが取得するのか、他の共有者にいくら支払うのか、支払い能力はあるのかなどが価格賠償のポイントになります。

３．換価分割という方法もあります。共有不動産を第三者に売却し、売却代金を共有持分の割合に応じて分ける方法です。民法では、この方法は、上記１．２の分割がうまくいかないときの予備的な方法と位置づけされており、売却方法は、競売（形式的競売）とされています。

※１　一つの不動産に遺産共有と物権共有が併存しているケースについて、共有の解消を求める場合、一定の条件の下、物権共有として一元的に処理することができます。詳しくは、こちらをご参照ください。
一つの不動産に遺産共有と物権共有が併存している事例
※２　裁判でいずれの解消方法が選択されるか、民法では現物分割と価格賠償を原則として、これらの方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売（換価分割）を命ずることができます（民法２５８条第３項）。

司法書士が訴訟代理人になれるケース

　今、日本全国で問題視されているのが、共有状態の不動産による管理不全や放置された空き家です。多くの場合、これら不動産は、所有者が不明であったり、複数の共有者間で合意が取れないために適切な管理が行われず、処分も難しい状態にあります。共有不動産の問題は、地域社会にとっても大きな課題となっており、その解決策が求められています。
　特に価値が低評価される共有不動産に関しては、簡易裁判所において訴訟を通じて解消する方法があります。

この種の訴訟において、司法書士は共有関係解消を目指す重要な役割を果たすことができ、訴訟代理人として手続きを進めることが可能です。

共有不動産の適切な管理と迅速な処分を実現するためには、法的なアプローチが効果的です。

　ご自身の名義が共有不動産に入っており、その解消についてお悩みの方、お気軽にご相談ください。共有不動産の問題解決に向けて、専門的なアドバイスを提供いたします。

※令和３年の改正民法によって、共有者の一部が不明である場合、訴訟を起こさなくても共有を解消できる画期的な制度が開始しました！

詳しくはこちらのサイトをご覧ください。
新しい民法による画期的な共有不動産の解消方法

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