未登記建物に関するよくある質問|横浜・不動産登記(売買、抵当権抹消、建物新築、増築)・相続/遺言・横浜市戸塚区・泉区

司法書士安西総合事務所

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司法書士業務メモ



質問  遺言書を作成するため遺産となる家屋を調査したところ、登記されていない家屋が数棟判明した。このまま遺言書を作成して問題ないか。


回答  このままでも遺言書の作成自体は可能ですが、将来、遺言書の解釈について争いが起こらないよう家屋の所在等を明確に特定しておくことをお勧めします。
 建物の登記をすることにより、建物の所在や家屋番号、所有者が登記記録に公示され、将来の遺産としての家屋を遺言書に特定することができます。また、これにより、取得した相続人が、建物の表題登記をする手間が省けます(Q2参照)。
質問  未登記建物はどのように分割協議書に記載すればいいのか。また、未登記建物を相続した人は、登記をしなければいけないのか。


回答  一般的に、未登記家屋の分割協議書への記載方法は、当該家屋の課税台帳の写しや納税通知書に記載されている家屋の表示を参考にします。
 未登記建物を取得した相続人は、取り壊す場合の除き、どこかのタイミングで登記をすることになります。その際、工事関係書類や工事の経緯、工事代金の支払いの有無やその時期等を一定程度、調査する必要があります。これらの調査の結果で登記の難易度や完了までの期間が変わってきます。
質問  自分で管理していたアパートを管理会社へ委託することになったが、過去の増築が未登記だったため、現況と登記記録の情報が異なることが判明した。登記するため必要書類を探したが、当時の増築資料は何も残っていない。どうすればいいか。
回答  増築による建物の変更登記手続きは、建物の登記名義人が行う必要がありますが、工事人からそのような説明や資料提供がないケースもあり、工事人が増築の登記をしてくれるものと思っている方も少なくないようです。
 増築部分が未登記のままだと、取引実務上、建物の管理、処分が困難となってくる場合もあるので、速やかに登記を行う必要があります。
 工事の書類が何も残っていない場合ですが、当時の工事人と連絡をつける方法を検討するとともに、固定資産税を管轄している市区町村役場に保管されている課税平面図に、増築の事実が把握されているか確認をする必要があります。もし、課税平面図に増築の事実が反映されていなければ、登記手続きに先だち、役所との打合せが必要になります。この場合、登記完了まで数ヶ月、時間がかかることが予想されますので、注意が必要です。
質問  増築による建物の変更登記手続きに必要な所有権証明書とは何ですか?
回答  床面積の増加による変更又は更正の登記の局面では、所有権証明書の添付が必要になります。実務上、所有権証明書は2点を提出する必要がありますが、具体的には、@確認済証(検査済証がある場合は併せて添付)A工事人の工事完了引渡証明書の2点を添付するのが一般的といえます。
 ただし、上記書類が紛失、不存在などで提出できない場合は、工事請負契約書+領収証、固定資産税の納付証明書、その他、火災保険加入証明書、隣地所有者の証明書、遺産分割協議書などで証明する必要があります。
 なお、これらの書類がそろわない場合は、申請人からの上申書を所有権証明書の一部として扱うことができます。
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