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テーマ

「建物の表題登記において、確認申請の建築主と表題登記の申請人が異なる場合の考え方」


質問)

 注文住宅の建物表題登記において、以下のように確認申請書類の建築主と、建物表題登記の申請人が相違する場合において、建築主から申請人への「譲渡証明」を添付しなくても登記が受理されるケースはあるのでしょうか?

@確認の建築主が父親であり、申請人は建物資金を実際に拠出した息子、またはその逆のケース。
A確認の建築主が法人であり、申請人は建物資金を実際に拠出した当該法人の代表取締役個人、またはその逆のケース。
B確認の建築主がAであり、申請人は建物資金を実際に拠出したB。ただし、AとBとの間には親族等の関連性はないといったケース。



解説)

 建物を新築したときは、所有者は一ヶ月以内に建物の表題登記を申請しなければならず、この申請には申請人の所有権を証する書面(以下、「所有権証明書」)を提供する必要があります。所有権証明書については、不動産登記準則§87Tに例示的に規定されていますが、上記質問は、所有権証明書の一つである「建築基準法第6条の確認通知書」に記載される建築主とは別の人物から建物表題登記の申請があった場合、登記実務上、どのように考えればいいのでしょうかといった内容です。
 たとえば、当初、Aを建築主として確認の申請をしたが、登記の申請までの間に、Aが当該建物をBへ譲渡したような場合、登記実務では、AからBへの譲渡証明書(Aの印鑑証明書付)を併せて提供することで、Bが申請人(所有者)となり当該建物の表題登記を申請することができます。
 ただし、譲渡(売買、贈与等)をした事実がないにも関わらず、登記申請のために譲渡証明書を作成し提供することは、実体面からも税務面からも問題があります。
 では、上記質問のように何らかの事情で確認申請の建築主を、実際に建築資金を拠出する人物とは別の人物で取得したようなケースはどうでしょうか。この場合、建築主となった人物と、実際に建築資金を拠出した人物との関連性等に着目し、例えば、@Aのケースなら、建築主からの事情を説明する上申書+当事者の関連性のわかる公的資料+申請人の代金を拠出したことのわかる資料等を提供して、登記を申請するといった方法が一つ考えられます。当事者の一般的な認識では、確認申請の名前を子名義で取得し、実際に資金を拠出するのは親であるといったことは珍しくはないでしょう。また、登記申請の時点で建築主の名義を変更・訂正する方法は、現実問題として難しいと思います。なお、Bについては、@Aと事情が異なりますが、これを同様に考えていいのかさらに検討が必要になりそうです。

 以上です。

※上記事例は土地家屋調査士会の研修資料を基にしています。
※上記は一例であり、実際の事例に関しては必ず管轄の登記所へ御相談ください。


参考 不動産登記準則
(所有権を証する情報等)
第87条
1. 建物の表題登記の申請をする場合における表題部所有者となる者の所有権を証する情報は,建築基準法(昭和25年法律第201号)第6条の確認及び同法第7条の検査のあったことを証する情報,建築請負人又は敷地所有者の証明情報,国有建物の払下げの契約に係る情報,固定資産税の納付証明に係る情報その他申請人の所有権の取得を証するに足る情報とする。
 2.以下、省略

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