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不動産登記／建物新築・増築、土地地目変更

未登記建物の問題

テーマ

未登記の地下車庫問題


母屋を登記するときは、地下車庫も一緒に登記する必要はありますか。
質問

　昭和５０年頃、母屋と地下車庫を建築しましたが、いずれも登記をせず、今年に入って、地下車庫は引き続き利用する状態で、新しく母屋の建て替えをしました。今回、新しいこの母屋を登記するにあたり、あわせて当時の地下車庫も登記する必要はあるのでしょうか。

解説

　主従の関係にある二棟以上の建物を登記する場合、登記上、「主である建物」と「附属建物」とに分けて、これらを一つ建物として登記します。なお、構造上、居宅と地下車庫が一体となっている場合、地下車庫を附属建物として登記しないという扱いもありますが、今回は、地下車庫を附属建物として登記する場合で解説します。
　附属建物の取扱について不動産登記準則７８条では、「効用上一体として利用されている状態にある数棟の建物は、所有者の意思に反しない限り、一個の建物（※）として取り扱うものとする。」と規定されています。（※）ここでいう「一個の建物」とは、一つの登記記録に登記されるといった意味合いです。
　
　つまり、地下車庫を附属建物として登記するかしないかは、所有者の自由ということになりますが、実際の不動産取引では、登記をしておかないと、あとから厄介な問題になることがあるので注意が必要です。
　具体的には、将来、この母屋（自宅）を担保にして抵当権を設定するような場合、あるいは、自宅を売却する場合、取引関係者から、未登記の地下車庫を登記するよう要請される可能性が高いと考えます。なぜなら、自宅を担保に取る金融機関、あるいは買主側からすると、現地に存在する地下車庫が未登記のままだと、これの物理的状況・権利関係が不明確になると考えるからです。
　ただし、この事例で地下車庫を登記するには、昭和50年当時の建築時の資料や固定資産税の課税状況等を調査していく必要があります。
以上です。

未登記建物についてお困りのことがありましたら、司法書士安西総合事務所までお気軽にご連絡ください。

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