増築登記が未登記の場合｜戸塚区・泉区・栄区の不動産登記や相続手続きは、司法書士安西総合事務所にお任せください。

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不動産登記／建物新築・増築、土地地目変更

増築登記と滅失登記

テーマ

「増築部分が未登記のまま滅失登記はできますか？」

質問　
　昭和○年、母屋（A建物）を新築し、表示登記を済ませました。平成△年、A建物につき増改築の工事をし（Ａ‘建物）、増築部分は登記しないまま、今般、A建物部分のみ取り壊しました。これにより、A建の滅失登記はできますか？

＜Ａ建物の登記記録＞
　　（一部省略）　
　　　木造／２階建　１階　１２３．２２㎡　２階　２８．９８㎡　　昭和○年　月　日　新築

＜（Ａ‘建物の今年度の課税状況（取り毀し前）＞
　　（一部省略）　
　　　木造／２階建　１階　２１１．６５㎡　　２階　５８．０２㎡　　（備考）平成△年　増改築等

※実際の事案をもとに一部編集しております。


回答
　登記記録には、もともと増築前のA建物しか反映されておらず、そのA建物を取り壊したのだから、滅失登記が認められるという考え方もあるようですが、登記実務では、まず、未登記部分の増築登記をし、その後、一部取り毀しによる床面積等の変更の登記を申請する必要があると考えます。

　ところで、既登記の建物に増改築の工事を行った場合、増築の前後を通じて建物の同一性の有無が問題となるケースがあります。建物の同一性の有無は、増改築の経緯や接続の状況、規模、用途、取引上の価値等により総合的に判断することになりますが、同一性が認められる場合は、増築による建物表題変更登記をする必要があります。一方、同一性が認められない場合は、増築後の建物の接続部分の状況及び各部分の利用状況等に応じ、既登記建物とこれに接して建築した建物が合体したものとみるか、それとも建築した建物を一個の独立した建物とみるかによって、前者の場合は合体による所定の登記を、後者の場合は、建築した建物の表題登記を、所有者の意思に応じてそれぞれ申請する必要があると考えます。
　
　設問の事案について、仮に増築部分に独立性がなく（例：玄関がない）、評価も一体評価となっていれば、通常、増築部分は既存の建物に付合したと考えられ、まず、床面積等の変更による増築の登記をし、その後、一部取り毀しによる床面積等の変更の登記を申請する必要があると考えます。

以上です。

※実際のケースに関しては、必ず管轄の登記所へご照会ください。

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