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不動産登記／建物新築・増築、土地地目変更

建物滅失登記

テーマ

母屋を取り壊しても滅失登記が認められないケースとは


質問１
　附属の車庫を残したまま、母屋を取り壊しました。この場合、建物滅失登記は認められますか？また、母屋を建て替えて、車庫は引き続き利用する場合の登記手続はどうなりますか？

＜登記記録の表示＞
表題部（主である建物の表示）
　（一部省略）　
　　居宅　木造スレートぶき２階建　　１階　１００．００㎡　　２階　１００．００㎡　　昭和○年○月○日　新築
表題部（附属建物の表示）
　（一部省略）　
　　符号１　車庫　鉄筋コンクリート造陸屋根平家建　　２０．００㎡　　　　　　　　　　　　　

質問２
　昭和○年、母屋（A建物）を新築し、表示登記を済ませました。平成△年、A建物につき大規模な増築工事をしましたが、増築部分（Ｂ建物）は未登記のまま、今般、A建物のみを取り壊しました。これにより、A建物の滅失登記はできますか？

＜Ａ建物の登記記録＞
　　　（一部省略）　木造／平家建　　１００．００㎡　　昭和○年　月　日　新築
＜Ａ建物の課税状況＞
　　　木造／２階建　１階　１２０．５５㎡　　２階　１００．１０㎡　　　（備考）平成△年　増築



※上記質問は、いずれも当職が過去に数回取り扱ったことのある事例です。なお、実際のケースに関しては、必ず管轄の登記所へご照会ください。

回答１
　車庫の規模にもよりますが、通常は、登記された附属建物が残っているようなら、滅失登記をすることは妥当でなく（※１）、

附属建物である車庫を主である建物とする「表題部変更登記」

を申請する必要があります。また、母屋を建て替えた場合は、通常、新築の母屋と車庫は主従の関係にあると思われるので、母屋の表題登記を申請した後に、

主である建物とした車庫を附属建物とする「建物合併登記」

を申請するのが相当とされています。ただし、建物の合併登記には、いくつか制限があるので注意が必要です。

参考）車庫を残して母屋を建て替えた場合の必要な登記手続（※２）
１／３　　附属建物を主である建物とする建物表題変更登記
２／３　　新築建物の建物表題登記
３／３　　(１／３)で登記した主である建物を、(２／３)で登記した新築建物の附属建物とするための建物合併登記（※３）

（※１）滅失登記を認めるという見解も有力ですが、この場合、建て替えた建物についての表題登記を申請する際、一度閉鎖された車庫をどのような方法で新築の建物の附属建物とし登記をするのか、検討する必要があります。

（※２）必ずしも連件で登記をする必要はありません。

（※３）合併登記は、各建物の所有者が同一であることが要件の一つとされているため、たとえば、父親名義の母屋を取り壊し、息子名義の建物を新築した場合は、合併登記は不可となります。

回答２
こちらをご参照ください。
 　
以上です。

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