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不動産登記／建物新築・増築、土地地目変更

居宅と共同住宅

多世帯住宅の建物登記


テーマ
三世帯住宅の建物の種類は、居宅ですか、それとも共同住宅ですか。

質問

　１階から３階までを親子孫でそれぞれ独立して生活できる構造の三世代住宅を建築しましたが、建物表題登記の種類は、「居宅」とすべきでしょうか、それとも「共同住宅」とすべきでしょうか。


回答

　建物が構造上、区分建物としての要件を満たしており、かつ、

区分建物として登記をするなら

「居宅」とします。一方、

一棟の建物として登記をするなら

建物全体の利用目的から、通常は「居宅」と判断して登記することになりますが、あえて申請人が「共同住宅」として登記した場合、登記所はこれを受理して差し支えないとする見解があります。


解説

　建物の種類は、登記された建物を特定するための一つの要素としての登記事項です。不動産登記法に具体的な種類が明記されていますが、「居宅」と「共同住宅」の違いについては、実務上、問題になりることがあります。 　居宅は、専ら人の居住の用に供される建物のことであり、建物所有者が自らそこに居住しているか否かは、居宅の要件として関係ありません。したがって、会社の社員寮や別荘、貸家なども、家族単位で居住の用に供される状態にあるものは、居宅として取り扱います。
　一方、共同住宅とは、居住の用に供される建物である点においては居宅と同じですが、構造上、一棟の建物に数世帯が独立して生活できるような居住空間が設けられており、共同の出入口や廊下等を備えている形式の建物で、たとえば、○○アパートとか、コーポ○○と呼ばれる建物が多いといえます。建物の区分性の要件は関係なく、所有者の判断で、物理的な一棟の建物として登記することは可能です。その際の建物の書類は、「共同住宅」として登記することになります。
（アパートと呼ばれる建物の多くは、このパターンです。）
　質問の場合は、区分建物の要件を満たしていると考えますが、これを申請人が一棟の建物として登記をした場合、建物全体の利用目的から、通常は「居宅」と判断して登記することになります。しかし、たとえば、今後、建物を他人に賃貸するなどして、アパート形式での活用も考えている場合で、あえて申請人が「共同住宅」として登記した場合、登記所はこれを受理して差し支えないとする見解があります。

以上です。

具体的な事例に関しては、管轄の登記所へご相談の上、ご判断下さい。

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