テーマ「要役地地役権の登記のある土地の分筆登記について」


質問

　要役地についてする地役権の登記がなされている土地について、その一部を分筆し、当該地役権を放棄した上で他人に譲渡する場合、登記上のどのような手続きが必要ですか？


回答

　まず、土地を分筆登記し、次に、相手方へ譲渡するための所有権の移転登記をする必要があります。なお、平成17年の不動産登記法の改正によって、要役地を分筆登記する場合において、当該地役権を分筆後のいずれかの土地について消滅させることを証する地役権者作成の証明書が添付されると、当該土地については地役権の登記は転写されることはなく、当該地役権は消滅した旨が登記されます（参考；不動産登記規則第104条第６項）。


解説

　承役地について分筆登記がなされると、登記官の職権で、要役地についてなされている地役権設定登記の登記事項中（承役地）の表示が、分筆後の承役地の表示へと変更されます（参考；不動産登記規則第159条第3項）。しかし、要役地について分筆登記がなされても、登記官の職権で承役地についてなされている地役権設定登記の登記事項が変更されることはありません。

　そこで、上記の質問のケースが不動産登記法の改正前であれば、まず、要役地を分筆登記したあとに、承役地について所用の地役権の変更登記を申請します。そして、その変更登記に基づいて、抹消することとなった要役地地役権の登記を登記官が職権で抹消することになります。

　ただし、地役権の種類や内容によっては、承役地が膨大な筆数であることも少なくなく、全ての承役地で所用の変更登記を済ませることは容易ではありません。そこで、平成17年の不動産登記法の改正によって、分筆登記の申請書と併せて当該地役権を分筆後のいずれかの土地について消滅させることを証する地役権者（※）作成の証明書が添付されたときは、当該土地には要役地地役権の登記は転写されることなく、結果、簡便な方法で、要役地地役権の登記のない土地を移転することができることとなりました。


以上です。


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※地役権者とは、要役地の所有者に限りません。例えば、要役地の地上権者や賃借権者などが、通行するために通行地役権を設定したり、展望を確保するために展望地役権を設定したりすることもあり得ます。
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