テーマ
「期限を定めていない昔の借地権の存続期間について」

質問

　亡母から相続した借地権付の木造建物がありますが、母が生前に地主と交わした昭和41年当時の借地権に関する契約書には、存続期間について何も書いてありませんし、これまで一度も地主の方と期間について話し合ったこともありません。
　先日、地主の方から、そろそろ契約を解消したいので土地を返して欲しいとの話が出てきました。この借地権の存続期間はどうなっていると考えればいいのでしょうか？

回答及び解説

　借地問題に関しては、「借地法」という法律と、「借地借家法」という法律があり、質問の場合、まずこのどちらの法律が適用されるのかを検討していく必要があります。
　借地借家法は、平成4年8月1日に施行された法律であって、従前の借地法（以下、「旧借地法」といいます。）はこれにより廃止されました。この施行日以降に新たに借地権を設定する場合は、借地借家法の規定が適用されます。ただし、この施行日以前にすでに設定されていた借地権には、旧借地法の規定が適用され、契約の更新に関しては、従前の例によるとしています。したがって、質問の場合は、旧借地法の規定が適用されることになろうかと考えますので、以下、旧借地法に関して記述します。
　旧借地法では、借地権の存続期間は、石造、土造、煉瓦造などの堅固の建物の所有を目的とするときは60年、その他の建物（いわゆる非堅固の建物）の所有を目的とするときは30年で消滅するとあります。また、建物の種類・構造を定めなかったときは、非堅固の建物の所有を目的とするものとみなされ、存続期間は30年となります。質問の場合、木造なら30年と考えていいでしょう。
　次に、借地権消滅の場合において、借地人が借地権消滅後にも土地の使用を継続する場合には、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、前契約と同一の内容で堅固の建物は30年、非堅固の建物は20年の借地権を設定したものとみなされます（法定更新）。
　この際、建物が存在するときは、土地所有者は「正当の事由」がなければ異議を述べることはできないとされています。したがって、存続期間満了等によって借地権が消滅した場合でも、土地所有者が遅滞なく異議を述べなかったり、また、建物があるときは土地所有者に「正当の事由」等がない限り、土地所有者が借地人に対し、借地権を解消することはできないと考えます。

参考（旧借地法と借地借家法との比較）

　借地権の存続期間が満了したあと、借地権者が土地の使用を継続する場合、借地借家法では、建物がある場合に限り認められているのに対し、旧借地法では、建物がなくても、土地所有者が遅滞なく異議を述べなければ、法定更新が認められることになります（借家法第6条及び借地借家法第5条第２項参照）。

以上です。

※上記は、執筆時点(2008年)での情報です。本内容に関して、電話又はメールによる一般相談はお受けしておりませんのでご了承ください。