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農地が非農地となった後の所有権の移転登記と農地法の許可書の要否について

質問
　わたしは、平成25年12月25日、親戚のＡさんから調整区域内の土地を１０万円で購入し、代金を支払いました。しかし、この土地の地目が「畑」だったので、所有権の移転登記は、農業委員会の許可が下りてから申請することにしました。
　その後、平成26年2月25日、この土地の地目が「雑種地」に変更され、地目変更登記がされました。
　この場合、Ａさんからわたしへ所有権の移転登記を申請するにあたり、農地法に基づく許可書の添付は必要でしょうか？


回答及び解説
　地目の変更された日より前の原因日付で所有権の移転登記を申請する場合は、当該農地が非農地となった日以降であっても、農地法に基づく許可書（以下、単に「許可書」）の添付は必要になります。一方、非農地となった日付をもって原因日付とする場合は、許可書の添付は不要です。
　農地を売買し売主に代金を支払っても、許可を得るまでは所有権の移転の効果は生じませんが、許可を得る前に当該農地が非農地となったときは、その時点で所有権は売主から買主に移転するものとされています。
　今回の質問は、買主が許可を得る前に（又は、許可を得られない等の事情により）、売主が非農地へと地目変更登記をしたという事例ですが、この場合の売買による所有権の移転登記の原因日付は、売買をした平成25年12月25日ではなく、非農地となった平成26年2月25日となります。非農地ですから、許可書の添付は不要となります。仮に原因日付を平成26年2月25日より前の日付で所有権の移転登記を申請する場合は、原則とおり、許可書の添付が必要になります。


以上です。

※上記は、執筆時点(2008年)での情報です。実際の事例に関しては、管轄の法務局、又は登記申請を担当する専門家へお尋ねください。

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参考
１
農地法の許可を条件とする所有権移転仮登記の本登記の原因の記載と農地法の許可書の添付の要否（登研５７５号）
　○要旨　「平成○年４月１日売買」を原因として農地法の許可を条件とする所有権移転仮登記がされている農地につき、「平成○年５月１日地目変更」を原因として畑から宅地に地目変更の登記がされた場合には、農地法の許可書を添付することなく「平成○年５月１日売買」を原因として、本登記の申請をすることができる。
　▽問　「平成○年４月１日売買」を原因として農地法の許可を条件とする所有権移転仮登記がされている農地につき、「平成○年５月１日地目変更」を原因として宅地に地目変更の登記がされた場合には、登記原因を「平成○年５月１日法定条件消滅」として、農地法の許可書を添付することなく、当該仮登記の本登記の申請をすることができるものと考えますがいかがでしょうか。
　◇答　許可書の添付を要しないものと考えますが、登記原因は、「平成○年５月１日売買」とするのが相当と考えます。

２
農地から非農地への地目変更登記後、地目変更前の原因日付で所有権移転登記を申請することの可否（登研４６０号）
　○要旨　農地から非農地へ地目変更がなされている土地について所有権移転登記申請をなす際、その原因日付が地目変更より前の日付である場合には、農地法に基づく許可書の添付を要する。
　なお、「年月日不詳地目変更」として登記されている土地についてはこの限りでない。
　▽問　登記簿上の地目が、農地から非農地へ「年月日不詳地目変更」又は「昭和５０年４月１日地目変更」として登記がなされている土地につき「昭和４９年４月１日売買」を原因とする所有権移転登記を申請する場合の申請書には、前者であれば農地法の許可書の添付を要せず、後者であれば、その添付を要すると思われますが、いかがでしょうか。
　◇答　御意見のとおりと考えます。


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