不動産登記／売買
売買による所有権の移転の登記
テーマ
「トランクルームを売買した場合の登記手続」
質問
Aさんはマンション内にあるトランクルームを、同じマンションの住人Bさんへ売却することにしました。このトランクルームは、Aさんの専有部分（１０１号室）の附属建物として登記されています。また、専有部分にはAさんの住宅ローンの抵当権が設定されています。
このトランクルームをBさんへ名義変更するための登記手続きはどうしたらいいでしょうか？
回答
まず、トランクルームを専有部分から切り離すための
解説
対象のトランクルームは、売主（Ａさん）が現在住んでいる専有部分（101号室）の「
登記実務上、この建物分割登記は、例えば、母屋に対する別棟の浴槽・物置のように、社会通念上、専ら主たる建物に従属する建物であって附属建物としてのみ存在する建物（従属的附属建物）は、それ自体１個の独立した建物としての要件が備わっていないため、建物分割登記により一つの独立した建物として登記することは認められないとする見解があります（登記所でも判断の分かれるところだと思います）。
しかし、このような従属的附属建物であっても、他人に所有権を移転し、他人の建物の附属建物として登記するためならそのような建物分割登記は受理しなければならないとする取扱いがあります（Ｑ＆Ａ建物表示登記の実務（下）参照）。
従って、ご質問のトランクルームに独立性が認められるか否かは一概には言えませんが、今回のような事例では建物分割登記は認められると考えられ、分割登記が完了した後に、所有権の移転の登記を申請することによって、トランクルームの登記名義は変更されることになります。
なお、通常の取引で、売主の抵当権がついたままの所有権の移転の登記を行うことはありえないので、Aさんは抵当権の一部繰り上げ返済等の手続をすることによって、売買に先立ってまたは同時に、トランクルームの登記記録にある抵当権の抹消の手続を行う必要があります。
以上です。
※実際のケースは、管轄の登記所へご相談ください。
※上記のようなケースでトランクルームの登記名義をＡさんからＢさんへ変更しておかないと、将来、Ａさんが101号室を第三者へ売ったときは、トランクルームも一緒に第三者へ移転登記されることになりますので、注意が必要です。
「トランクルームを売買した場合の登記手続」
質問
Aさんはマンション内にあるトランクルームを、同じマンションの住人Bさんへ売却することにしました。このトランクルームは、Aさんの専有部分（１０１号室）の附属建物として登記されています。また、専有部分にはAさんの住宅ローンの抵当権が設定されています。
このトランクルームをBさんへ名義変更するための登記手続きはどうしたらいいでしょうか？
回答
まず、トランクルームを専有部分から切り離すための
建物分割登記
を行います。その後、トランクルームの抵当権の抹消登記
、Bさんへの所有権の移転の登記
とそれぞれ行う必要があります。解説
対象のトランクルームは、売主（Ａさん）が現在住んでいる専有部分（101号室）の「
附属建物」として登記
されているわけですから、AB間で売買が成立しても、このままでは買主（Ｂさん）への所有権の移転の登記はできません。したがって、この場合、はじめに、このトランクルームを101号室から切り離して、一つの独立した建物として登記する必要があります。この場合の登記手続を「建物分割登記
」といいます。登記実務上、この建物分割登記は、例えば、母屋に対する別棟の浴槽・物置のように、社会通念上、専ら主たる建物に従属する建物であって附属建物としてのみ存在する建物（従属的附属建物）は、それ自体１個の独立した建物としての要件が備わっていないため、建物分割登記により一つの独立した建物として登記することは認められないとする見解があります（登記所でも判断の分かれるところだと思います）。
しかし、このような従属的附属建物であっても、他人に所有権を移転し、他人の建物の附属建物として登記するためならそのような建物分割登記は受理しなければならないとする取扱いがあります（Ｑ＆Ａ建物表示登記の実務（下）参照）。
従って、ご質問のトランクルームに独立性が認められるか否かは一概には言えませんが、今回のような事例では建物分割登記は認められると考えられ、分割登記が完了した後に、所有権の移転の登記を申請することによって、トランクルームの登記名義は変更されることになります。
なお、通常の取引で、売主の抵当権がついたままの所有権の移転の登記を行うことはありえないので、Aさんは抵当権の一部繰り上げ返済等の手続をすることによって、売買に先立ってまたは同時に、トランクルームの登記記録にある抵当権の抹消の手続を行う必要があります。
以上です。
※実際のケースは、管轄の登記所へご相談ください。
※上記のようなケースでトランクルームの登記名義をＡさんからＢさんへ変更しておかないと、将来、Ａさんが101号室を第三者へ売ったときは、トランクルームも一緒に第三者へ移転登記されることになりますので、注意が必要です。
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